Sistem Pre Project Selling (PPSS) merupakan fenomena yang cukup umum di Indonesia, di mana pengembang proyek melakukan penjualan rumah dan apartemen, yang seringkali hanya berupa rencana atau gambar (Cahayani, 2020; Cahayani et al., 2019). Penjualan pra-proyek (PPS) semacam itu terjadi bahkan sebelum infrastruktur dan fasilitas benar-benar dibangun. Beberapa pengembang memasarkan properti mereka selama fase PPS, menggunakan pola atau strategi penjualan 減re-project selling, dengan menawarkan unit-unit residensial berupa rumah susun/apartemen atau perumahan (Meliana, 2022). Undang-undang Indonesia mengakui PPS sebagai kontrak selama dibuat secara sah dan tidak melanggar 渉ukum, kesusilaan, dan ketertiban umum, serta mengikat para pihak sebagai suatu perbuatan yang dikeluarkan oleh pemerintah. Pasal 1338 ayat (1) sampai dengan Pasal 1340 KUHPerdata mengklasifikasikan kontrak menjadi dua jenis: ‘kontrak bernama’, yang diatur dalam KUH Perdata; dan ‘kontrak tanpa nama’ mereka yang tidak. Kedua jenis kontrak tersebut memiliki persyaratan subjektif dan objektif (Arifin, 2022). Persyaratan subjektif membutuhkan persetujuan dan kapasitas para pihak kontrak, sedangkan persyaratan objektif membutuhkan keberadaan objek tertentu dan penyebab yang sah.
Saat ini PPSS menghadapi tantangan besar karena tidak semua penjualan dengan metode PPSS berjalan lancar, namun menghadapi banyak kendala seperti keterlambatan penyelesaian, ketidaksesuaian dengan apa yang ditawarkan dalam perjanjian, sengketa peralihan hak atas tanah, dan sejenisnya. Dalam beberapa kasus, konsumen mengajukan pengaduan karena menerima informasi yang menyesatkan tentang proyek, atau terkait dengan kepemilikan tanah, spesifikasi bangunan, sehingga melanggar hak pembeli atas informasi. Dokumen PPJB juga disusun oleh pembangun tanpa melibatkan pembeli, secara sepihak sehingga melanggar prinsip keseimbangan (Cahayani, 2020; Lestari et al., 2020; Maria et al., 2022). Dalam kebanyakan kasus, dokumen PPJB menunjukkan posisi pengembang lebih dominan daripada konsumen. Akibatnya, ada kasus hukum yang diajukan oleh konsumen. Mereka menggugat dokumen PPJB yang disiapkan pengembang di pengadilan. Selama 2014-2016, misalnya, Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) telah menerima sedikitnya 440 pengaduan terkait perumahan yang mayoritas terkait PPSS, di mana konsumen menuding adanya ketidakkonsistenan antara apa yang dijanjikan dengan apa yang sebenarnya telah terjadi. dibuat. Keluhan tersebut adalah tentang posisi yang tidak seimbang antara pengembang dan konsumen. Pertanyaan-pertanyaan tersebut diajukan untuk ketidakseimbangan atau inkonsistensi status kepemilikan tanah bersama, spesifikasi bangunan, dan mengenai nilai pasar riil dari aset yang dibeli (Cahayani, 2020; Lestari et al., 2020). Terlepas dari banyaknya litigasi tersebut, dalam prakteknya Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia atau Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen tidak memberikan perlindungan hukum yang memadai kepada konsumen dalam jual beli rumah susun dengan sistem PPJB. Ada Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tersendiri tentang Rumah Susun (UU Rumah Susun) yang pasal 42 ayat (1) hanya mengatur persyaratan penandatanganan Perjanjian Awal Jual Beli (PPJB) untuk ditandatangani di hadapan notaris.
Kajian tersebut telah membuktikan beberapa karakteristik tentang PPSP dan instrumen terkait seperti PPJB dan undang-undang terkait seperti Undang-Undang Perlindungan Konsumen dan KUH Perdata. Studi tersebut mengungkapkan bahwa PPSP memiliki dua dimensi: satu, ketika apartemen yang terlibat dalam penjualan pra-proyek sedang dibangun atau belum selesai; dan, kedua, itu hanya ada sebagai rencana, ide atau gambar/gambar yang telah digugat untuk membeli dan menjualnya. Pasal 1334 ayat (1) KUHPerdata menyebutkan bahwa rumah susun/rusunawa tipe pertama dapat diperlakukan sebagai objek hukum karena akan tersedia di kemudian hari dan juga merupakan perjanjian pra-proyek. Kedua, KUHPerdata dipastikan membawa nilai ekonomis yang hak kepemilikannya dapat dialihkan. Namun pada apartemen tipe kedua, dimana transaksi antara pengembang dan konsumen.
terjadi pada suatu obyek yang sama sekali tidak ada, resikonya relatif lebih besar dan tindakan hukum hanya dapat dilakukan terhadap tanah yang akan dibangun rumah susun, dan bukan pada satu-satuan yang ada dalam denah. Peraturan yang terkait dengan tanah akan berlaku dalam skenario seperti itu. Melihat kembali skenario pertama, UU Rumah Susun menyatakan bahwa PPJB hanya berlaku jika telah memenuhi persyaratan konstruksi minimal 20% dari total konstruksi bangunan yang perjanjian PPSnya disiapkan. Pembangunan 20% yang selesai memberikan kepastian kepada konsumen bahwa pembangunan apartemen akan selesai. Dalam skenario seperti itu, Undang-undang memainkan perannya dan Undang-Undang Rumah Susun menjamin bahwa pembangunan apartemen akan selesai pada waktunya. Ada aspek lain dari masalah ini. Sebagian besar perjanjian PPS bersifat sepihak dan disiapkan oleh pengembang dengan kewajiban yang lebih menguntungkan bagi mereka. Sangat sedikit kewajiban yang dapat disebut sebagai hak konsumen. Dengan kata lain, tidak ada kuasa yang diberikan oleh pengembang kepada konsumen, dan seluruh risiko ditanggung oleh konsumen.
Secara umum terlihat bahwa dalam transaksi yang berkaitan dengan jual beli apartemen dengan sistem penjualan pra proyek tidak seimbang, melanggar prinsip keseimbangan. Artinya pengembang memiliki posisi yang lebih kuat dan lebih dominan karena konsumen hanya menandatangani perjanjian yang sebelumnya dibuat oleh pengembang secara sepihak, tanpa melibatkan konsumen. Keadaan seperti itu mungkin karena kurangnya akuntabilitas hukum, kurangnya kohesivitas hukum dan pengawasan pemerintah yang buruk. Hukum Indonesia tidak memberikan perlindungan kepada konsumen karena undang-undang yang diberlakukan negara terkait PPSS menuntut konsumen untuk mengetahui persyaratan terkait PPSS sebelum menandatangani perjanjian tersebut. Artinya secara harafiah pembeli harus menyadari akibat dan kerugian yang mungkin terjadi dalam transaksi tersebut. Oleh karena itu, Hukum Indonesia mengambil pendekatan kehati-hatian daripada pendekatan yuridis hukum, dengan meyakinkan konsumen untuk memberikan keadilan jika terjadi kerugian.
Penulis: Agus Yudha Hernoko
Informasi detail dari riset ini dapat dilihat pada tulisan kami di:
, , , , (2022). The Principle of Balance Formulation as the Basis for Cancellation of Agreement in Indonesia, 28(90): 23-35; 10.2478/ CIRR-2022-0022
