Bagi rumah tangga, kepemilikan rumah dianggap sebagai aspirasi keluarga dan investasi paling mahal. Di Malaysia, sektor perumahan memainkan peran penting dalam pengembangan ekonomi negara, dapat mendukung dan mempertahankan pertumbuhan ekonomi. Pemerintah Malaysia telah menerapkan berbagai kebijakan perumahan seperti Program Perumahan Rakyat 1 Malaysia (PRIMA), Skema Rumah Pertama, dan Program Perumahan Pegawai Negeri 1 Malaysia untuk memastikan bahwa semua warga negara memiliki kesempatan untuk memiliki tempat tinggal (Ong dan Analytica, 2020). Namun, keterjangkauan perumahan masih menjadi masalah di Malaysia di mana harga perumahan terus meningkat dan efektivitas kebijakan perumahan yang terjangkau belum jelas.
Menurut Pusat Informasi Properti Nasional (NAPIC, 2020), harga rumah telah dikritik karena orang Malaysia biasa tidak mampu membelinya. Dari sudut pandang konsumen, ketidakcocokan produk, pertumbuhan pendapatan yang lambat, kenaikan biaya pembangunan rumah, kuota, dan subsidi silang adalah alasan utama mengapa orang Malaysia menghadapi masalah ketidakmampuan membayar rumah. NAPIC (NAPIC, 2020) menggambarkan bahwa sekitar 33.000 unit properti tidak terjual selama lebih dari enam bulan pada paruh pertama tahun 2019. Selain itu, properti-properti ini juga tidak sesuai dengan kebutuhan pasar karena seringkali jauh dari pusat kota, kurang konektivitas dan transportasi publik, yang pada akhirnya membuatnya tidak menarik bagi calon pembeli. Meskipun indeks harga rumah relatif meningkat selama bertahun-tahun, dalam hal perubahan, menunjukkan tren penurunan karena properti perumahan yang tidak terjual begitu banyak.
Penelitian ini bertujuan mengidentifikasi faktor makroekonomi dan mikroekonomi yang signifikan dalam memengaruhi Indeks Harga Rumah (HPI). HPI dipilih sebagai variabel dependen yang dipengaruhi oleh faktor-faktor makroekonomi Produk Domestik Bruto (PDB), Consumer Price Index (CPI), Unemployment (UNEMP) dan mikroekonomi The Overnight Policy Rate (OPR), Median Income (INC), Government Taxation And Subsidy Housing (GTSH), Cost Of Production Index (COPI). Pemilihan ini didasarkan pada tinjauan literatur dan kontribusinya terhadap perubahan signifikan dalam HPI. Analisis menggunakan regresi linear berganda (MLR) dengan data kuantitatif. Penelitian berfokus pada tujuh faktor karena keterbatasan data dan anggaran, menekankan variabel yang umum digunakan dalam berbagai konteks penelitian, lokasi, dan negara.
Penemuan utama dari penelitian ini diperoleh melalui analisis metodologi yang mencakup tinjauan literatur (LR) dan regresi linear berganda (MLR). Terdapat tiga faktor yang signifikan dalam MLR, yaitu Consumer Price Index (CPI), Median Income (INC), dan Unemployment (UNEMP). Faktor-faktor yang memengaruhi House Price Index (HPI), seperti CPI, konsisten dengan temuan dalam MLR dan LR yang keduanya menekankan efek signifikan perubahan CPI terhadap HPI. Konsistensi ini juga terlihat dalam nilai korelasi dan koefisien positif, sesuai dengan teori bahwa peningkatan CPI menyebabkan peningkatan HPI. Faktor INC juga menunjukkan konsistensi dalam MLR dan LR terkait signifikansinya dalam perubahan HPI, dengan menunjukkan korelasi positif yang kuat dan koefisien positif, mengindikasikan bahwa seiring peningkatan INC, HPI juga meningkat. Namun, MLR menunjukkan signifikansi tingkat pengangguran (UNEMP), yang tidak konsisten dalam hal korelasi. MLR menyoroti korelasi positif, di mana tingkat pengangguran meningkat, HPI juga meningkat, sementara LR menekankan peningkatan HPI saat tingkat pengangguran menurun. Secara teoritis, dari perspektif jangka pendek, UNEMP dan HPI berkorelasi negatif saat tingkat pengangguran meningkat, yang dapat dijelaskan oleh penurunan daya beli konsumen akibat masalah ketidakmampuan finansial yang mendorong harga rumah turun karena permintaan yang rendah.
Pada tingkat mikroekonomi, faktor-faktor seperti pasokan dan permintaan turut memainkan peran kunci. Pasokan perumahan dipengaruhi oleh sejumlah variabel, termasuk kehadiran perusahaan konstruksi, biaya produksi, kebijakan pajak pemerintah, subsidi, dan perusahaan sistem bangunan terindustrialisasi (IBS). Di sisi permintaan, pendapatan individu, tingkat bunga, suku bunga pinjaman, harga barang pengganti, dan keyakinan konsumen turut mempengaruhi harga rumah.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa tiga faktor signifikan dalam memengaruhi HPI adalah CPI, INC, dan UNEMP. Kenaikan CPI dan INC berkorelasi positif dengan HPI, sesuai dengan teori bahwa pertumbuhan keduanya berkontribusi pada peningkatan HPI. Meskipun, temuan UNEMP menunjukkan korelasi positif yang bertentangan dengan hasil literatur, menunjukkan bahwa peningkatan tingkat pengangguran berkontribusi pada peningkatan HPI. Sebaliknya, empat faktor lainnya, yaitu GDP, OPR, GTSH, dan COPI, dianggap tidak signifikan terhadap perubahan HPI.
Masalah keterjangkauan perumahan menciptakan dampak signifikan pada daya beli rumah. Kenaikan harga rumah berdampak negatif pada kemampuan individu untuk membeli rumah, terutama bagi mereka dengan pendapatan rendah. Faktor-faktor seperti urbanisasi dan pertumbuhan pendapatan menyumbang pada masalah keterjangkauan ini. Publik dan pemerintah perlu memonitor perubahan biaya perumahan karena perumahan juga menjadi investasi utama dengan potensi keuntungan yang signifikan.
Kenaikan harga rumah yang tidak terjangkau juga dapat mengganggu pasar perumahan, dan pemahaman akan penyebab kenaikan harga perumahan perlu diperoleh sebelum mengatur harga maksimum. Oleh karena itu, perlu mendukung kebijakan yang memperhatikan aspek keterjangkauan, pertumbuhan ekonomi, dan peraturan perumahan untuk menjaga keseimbangan pasar perumahan di Malaysia.
Oleh Miguel Angel Esquivias Padilla
Jurnal: Determinants of housing prices: evidence from East Coast Malaysia
